Platiť viac za niečo, čo má v skutočnosti oveľa nižšiu cenu, je zlé, ak nie katastrofické. A práve s tým sa v súčasnosti potýka čoraz viac ľudí, ktorí sa dali v časoch realitného boomu nachytať na často 30-ročné hypotéky a teraz, keď ceny nehnuteľností klesajú, splácajú oveľa viac ako je ich príbytok hodný. A mnoho dlžníkov si kladie otázku „ako z toho von“. Tí americkí majú výhodu osobného bankrotu, pri ktorom prídu len o strechu nad hlavou. Doug French sa v knihe „Walk Away“ zaoberá ekonomickými a etickými následkami takéhoto rozhodnutia.

Vlády všade na svete musia mať hypotekárny biznis rady. Obrovská hypotéka na krku, ktorú rodina bude splácať prakticky celý ekonomicky aktívny život, ju koncentruje na to najdôležitejšie – platiť za svoj sen o vlastnom domove. Na zaujímanie sa o veľkosť vlády nie je čas, treba splácať načas. „Nikto nechce stratiť svoj dom v recesiách, krízach alebo pri invázii Rusov alebo Moslimov. Nič na svete neprispeje k pokojnému spánku rodiny z predmestia viac ako poznanie, že armáda bojuje so zlými chlapmi na zahraničnej pôde, aby chránila ich šťastný domov, zatiaľ čo istotu ich pracovných miest strážia múdri ekonómovia z centrálnej banky. A čím viac miestnych policajtov na obchôdzke dohliada na bezpečnosť vo štvrti, tým lepšie.“

Zatiaľ čo tí vo vláde a veľkých firmách spievajú spoločnú pesničku, realitná bublina spľasína a otázka osobného bankrotu rozdeľuje libertariánov. Jedna skupina (napríklad Karen De Coster) tvrdí, „vycúvajte, osloboďte sa zo zbytočnej poroby a nechajte obrovské banky vyriešiť neporiadok, ktorí pomáhali udržovať a zväčšovať.“ Iní argumentujú, že je morálnou povinnosťou človeka plniť svoje záväzky a zmluva je zmluva. Neplatiť dlh sa rovná kradnutiu.

Hypotéky a dlžné zmenky sú zmluvami. Veriteľ poskytuje dnešné peniaze výmenou za sériu splátok. Peniaze sú v tomto prípade použité na kúpu domu. Dlžník sa zaväzuje k mesačným splátkam v určitej výške, aby splatil istinu a úrok z požičanej sumy. To je všetko. Tieto zmenky neobsahujú upozornenie, že ak hodnota zábezpeky klesne, dlžník by mal odovzdať dom veriteľovi. Veriteľ nemôže stíhať iný majetok dlžníka, ak cena domu nezodpovedá zmenke. Dokonca aj v štátoch, kde zmluvy o hypotéke obsahujú postihové ustanovenia, náklady na súdny spor v porovnaní s obmedzenými vyhliadkami na vyrovnanie odradzujú mnohých veriteľov od takéhoto riešenia.

Rovní a rovnejší

No prinajmenšom jeden veriteľ nemá najmenší problém vycúvať zo svojich úverových záväzkov. Banka Morgan Stanley nedávno oznámila, že chce odovzdať späť veriteľovi päť kancelárskych budov v San Franciscu. A to len dva roky potom, čo ich kúpila na vrchole trhu. „Toto nie je default alebo situácia núteného predaja. Odovzdáme im nehnuteľnosti, aby sme sa zbavili záväzku z pôžičky,“ objasňuje konanie banky jej hovorkyňa pre Bloomberg. Najlepším záujmom pre akcionárov spoločnosti je zjavne vycúvanie z tohto kontraktu, ktorý nie je postihnuteľný. Veriteľ nemá žiadny právny nárok ísť po inom majetku banky.

A sme pri tom. Zatiaľ čo obrovské realitné spoločnosti a investičé domy sú chválené za dobré biznis rozhodnutia, jednotliví majitelia domov čelia hanobeniu, ak konajú rovnako.

Títo veľkí giganti, ktorí bankrotujú na obrovských pôžičkách z dôvodu poklesu hodnoty zábezpeky, majú pritom k dispozícii hromadu hotovosti na splátky. Slová bývalého ministra financií Henryho Paulsona: „Každý majiteľ, ktorý si môže dovoliť splácať hypotéku, ale rozhodne sa opustiť potopenú nehnuteľnosť, je jednoducho špekulantom a niekým, kto si nectí svoje záväzky.“ Zatiaľ čo u jednych sú to prezieravé podnikateľské rozhodnutia, druhí by sa mali spamätať a naďalej platiť, pokiaľ neprídu o prácu, nevyčerpajú všetky úspory alebo nezomrú. Potom môžu zbankrotovať.

Zatiaľ čo dlžník sa zaväzuje k „x“-ročnému záväzku, poskytovateľ zjavne nie. Banka totiž drží tieto pôžičky pár sekúnd, nanajvýš minút a hneď ich posúva niekomu inému. Prečo by majiteľ domu mal spraviť iné ako chladné, vypočítavé podnikateľské rozhodnutie? Navyše, po dôkladom zabalení týchto pôžičiek bankou do jedného koša s ďalšími a predaji inej banke, či investorovi, vôbec nie je jasné, komu dlžník vlastne spláca peniaze. A ak neviete, komu ste dlžní, nie ste dlžní nikomu. Stačí sa pozrieť na bordel, aký majú banky s exekúciami amerických nehnuteľností. Napríklad na Floride bolo štandardnou praxou zničiť pôvodné zmenky potom ako sa fyzický spis o pôžičke premenil na elektronický, aby „sa vyhlo zmätku“. Viacerí právnici potvrdzujú, že nikto v krajine naisto nevie, kto vlastní akú obytnú alebo komerčnú nehnuteľnosť kvôli neprehľadnému baleniu pôžičiek do derivátov.

Realitní špekulanti sú výsledkom strýčka Sama

Kedysi bankári poskytovali hypotéky do výšky tretiny, maximálne polovice kúpnej ceny nehnuteľnosti, aj to na veľmi krátke obdobie jedného až troch rokov. Majiteľov domov preto nebolo veľa. V roku 1890 vlastnilo v USA dom len 28 % ľudí. To boli buď bohatí s dostatkom vlastnej hotovosti, alebo tí, ktorí si ich sami postavili. Prenájom sa nepovažoval za žiadne druhoradé bývanie, robilo tak aj veľa boháčov, pretože našli oveľa lepšie spôsoby investovania ako do volatilného trhu s bývaním. Základy tzv. „amerického sna“ položil prezident Hoover, keď zavádzajúco spojil vlastné bývanie s nezávislosťou, iniciatívou a tvrdením, že každý správny Američan musí vlastniť dom. Po druhej svetovej vojne spustila federálna vláda kampaň „Vlastnite svoj dom“. Ak niekto tvrdí, že Američania majú vlastnícke bývanie v génoch, tára nezmysly. Toto im bolo predané s „dôsledne vykalkulovanými vládnymi politikami, ktoré presvedčili ľudí o prednostiach užívania vlastného domu na predmestí.“...  „Od 30. rokov sú Američania národom majiteľov a špekulantov s domami kvôli strýčkovi Samovi,“ cituje D. French Thomasa Sugruea, profesora histórie a sociológie na Pennsylvánskej univerzite. Postupom času a s rozširujúcimi sa zásahmi štátu do sektoru bývania bolo čoraz zjavnejšie, že ideály individuality, jedinečnosti a súkromného majetku sú len zásterkou. „Súkromné vlastníctvo bolo dobré len potiaľ, ak tí vo vláde mohli diktovať architektúru, umiestnenie domu a jeho údržbu. FHA riadila väčšinu územného plánovania bývania v USA po desaťročia, všetko v mene ochrany hodnoty ručených nehnuteľností.

Ilúziu a úlohu štátu ešte viac zvýraznil F.D. Roosevelt vytvorením Fannie Mae, čím vznikol sekundárny trh s hypotékami, zabezpečujúci ešte vyššiu dostupnosť bývania. V roku 1950 vlastnilo dom v USA 55 % ľudí, v roku 1970 už 63 %. Tí, ktorí z bubliny obviňujú Greenspana, Bernankeho, Busha, či Clintona, majú len čiastočnú pravdu. Je totiž výsledkom desaťročí vládnych politík cielených na „uľahčenie ľuďom bývať vo vlastnom.“ „Śéf Fannie Mae povedal v roku 1998, že zvýšia mieru vlastníctva domov, keď táto dosahovala 66,8 %. Teraz je 66,9 %. Takže po biliónoch dolárov, realitnej bubline, krachu bankového sektora a vyše 90 % podiele Fannie, Freddie a FHA na trhu, sme tam, kde sme začali. Nehovoriac o zničenom bohatstve za zhruba šesť biliónov dolárov. Môžeme zdvorilo požiadať federálov, nech prosím prestanú kafrať do trhu s bývaním?,“ cituje autor Anthonyho Sandersa z George Mason University.

Splácanie (štátnej) hypotéky = platenie daní

Pri posudzovaní možnosti vycúvania z hypotéky z hľadiska libertariánskej etiky si French nepomohol nikým iným ako Rothbardom. „Je ťažké si predstaviť, že on by trval na tom, že ľudia by mali byť chudobnejší a menej prosperujúcejší z dôvodu obetovania sa platenia Fannie a Freddie, teda organizáciam, ktoré sú v biznise len preto, že im Biely dom vystavil bianko šek.“ Pretože ich dlh je vlastne vládnym dlhom, jeho splácanie daňovníkmi je donucovaním. Peniaze, za ktoré nakupujú hypotéky sú získavané predovšetkým cez donucovanie a násilie voči súkromnému majetku. Takéto donucovanie nemôže byť nikdy oprávnené z libertariánskeho hľadiska.  Podľa neho sa treba zbaviť mýlneho zmýšľania, ktoré považuje dlh štátu za produktívny kontrakt medzi dvomi legitímnymi vlastníkmi. Autor si tiež všíma dôvody, prečo banky nepovoľujú dlžníkom tzv. krátke predaje. Je to dané zmeneným zákonom o účtovníctve, podľa ktorého ... No ale nebudem všetko prezrádzať. Prečítajte si to sami.

Niekto môže namietať, že ostatní sa obetujú, ak ten, kto strategicky zbankrotuje si neplní svoje záväzky. Ale opäť, krachujúci dlžník necúva z tohto bez nákladov a veriteľ vzal na seba podnikateľské riziko pri poskytovaní úveru. Preto im ako zábezpeka slúži dom a nepožičiavajú peniaze za pekný úsmev. A tu sa znova dostávame k otázke s jednoznačnou odpoveďou, či súčasní veritelia vôbec podstupujú nejaké riziko? Vlády v USA aj Európe totiž možnosť krachu „príliš veľkých“ bankových a hypotekárnych domov nepripúšťajú, bez ohľadu na to, koľko zlých úverov majú v portfóliu. Čiže súkromné zisky a socializované riziko. Hlava mince, vyhrávam. Rub, vy prehrávate. Prevrátený robinhoodovský systém.

Pri otázke o morálnosti strategického bankrotu odpovedajú mnohí, že je to v poriadku, ak si nemôžete dovoliť splácať. No ak áno, je to vraj nemorálne. No čoho by sa mal človek vzdať, aby mohol naďalej splácať ?, pýta sa D. French. Jedla, vzdelávania, dopravy, peňazí, z ktorých bude žiť v starobe? V časoch hyperinflačného weimarského Nemecka sa ženy a dcéry zo strednej vrstvy spoločnosti stávali prostitútkami, len aby mala rodina strechu nad hlavou a čo jesť. „Je strategickým bankrotom, ak ženy z rodiny sexuálne neobslúžia klientov výmenou za peniaze, z ktorých splatia hypotéku? Ak nie, potom je divné, že títo moralisti spravili čiaru práve tu.“

Opustiť svinstvo

A tu prichádza na časté slová Murrayho Rothbarda, ktoré dnes zaznievajú napríklad od Douga Caseyho. Jedným z prínosov pre spoločnosť v prípade, ak vláda neuznáva svoj dlh alebo zbankrotuje je, že ľudia budú dvakrát zvažovať dať jej ďalšie peniaze. Politici totiž nimi budú beztrestne mrhať, ak si štát môže neustále požičiavať. Ostáva len dodať, že politici mrhajú peniazmi, ktoré ukradli ľuďom, za každých okolností, nielen „požičanými“.

Majitelia domov „pod vodou“ sa ich nezbavujú nie preto, že cítia povinnosť uspokojiť veriteľov. Je to preto, že nechcú pocítiť sklamanie z kúpy na vrchole trhu s príliš vysokým úverom. Namiesto finančne racionálneho rozhodnutia, teda predaja domu, radšej naďalej platia, odôvodňujúc to povinnosťou platiť až do trpkého konca, no tajne pritom dúfajú, že ich prezieravosť vzkriesi rely cien domov. Tieto vyhliadky sú však v mnohých mestách beznádejné. Na ceny svojich hypotekárnych zábezpek sa pozerajú cez ružové okuliare aj veritelia, ktorým však štát kryje chrbát

Strategicki bankrotujúci majitelia nechcú podviesť veriteľov ukradnutím peňazí a útekom. Poctivo platili a pozorovali, ako cena ich domu klesá. Obrátili sa na veriteľov, aby našli kompromis, no bez odozvy. Vo finančnej sebaobrane sú teda prinútení vycúvať.

Na druhej strane transakcie stoja vládne kreatúry udržované silou, násilím a svojvoľnými zmenami v účtovných pravidlách. „Či si môžete dovoliť splácať alebo nie, ak vám dáva zmysel vycúvať, je to to, čo by ste mali spraviť. Nikdy žiadny nekrológ neznel: „Bol to dobrý a morálny človek. Zomrel zlomený, jeho rodina trpela, ale nikdy nezanedbal splátku Fannie Mae.“ Vycúvanie nie je porušením slobodnej etiky. Môže to byť začiatok jej znovuobjavenia. Žijeme v časoch, kedy sa fyzické vlastníctvo stáva ešte menej hodnotné ako život, ktorý môže vzniknúť vo svete číslic, ktoré nepoznajú žiadne pozemky a štáne hranice. Rovnako ako sa kapitál stal medzinárodným pred niekoľkými desaťročiami, s veľkým prínosom pre slobodu a prosperitu, tak môžeme tento trend nasledovať dnes. Opustiť to svinstvo, ktoré tu nechal štát a vytvoriť nový život, ktorý sa vzoprie popudu ovládať.“

Poznámka na záver

Hypotéky bez postihu sú v podstate jedinečné len pre Spojené štáty. Preto klesajúce ceny bytov a domov v Európe nespúšťajú vlnu bankrotov a exekúcií. Veriteľov od toho odrádza možnosť ísť po inom majetku dlžníkov, či dokonca budúcom príjme. Veľmi dôležitým rozdielom medzi americkými a európskymi hypotékami je, že v prípade krachu dlžníka môže veriteľ v USA zvyčajne zabaviť len založenú nehnuteľnosť, aby tak kryl svoju prípadnú stratu. V Európe a vo väčšine zvyšku sveta môže veriteľ zvyčajne plne postihnúť dlžníka a v prípade defaultu môže uplatniť záložné právo aj na jeho iný majetok a budúce zdroje príjmu. Preto na európskom kontinente existuje väčšia motivácia splácať hypotéku, zatiaľ čo v USA môžu dlžníci zbankrotovať a opustiť dom. Maximálnym negatívnym dopadom je negatívna známka v úverovom registri.

Platenie týmito peniazmi alebo zmenkami je možné najmä v menších miestnych obchodoch. Vlastník baru v Detroite vytlačil Cheer, aby podporil lokálnych podnikateľov. Tieto peniaze sú kryté jeho hotovostnými rezervami. A pridávajú sa ďalšie reštaurácie. Niektoré firmy v severnej Karolíne čiastočne  vyplácajú zamestnancov v Plenties a túto menu akceptuje aj miestna supermarketová sieť.

Veria na starom kontinente naivne všetci centrálnym bankám,  alebo o takýchto aktivitách len nie je počuť?

Preto. Nielen Myron Scholes by mal čušať v domove dôchodcov a hrať sudoku s pomocou svojich vzorcov.

A srandu si robia nielen z Američanov platiacich štátne výpalné, ale už aj z britských (len potenciálnych) zákazníkov. Nepredáva sa? Nevadí, zdražíme. Pripomína mi to rozmýšľanie aj slovenských realitných vývojárov.